Что происходит с рынком недвижимости Дубая

Единственный источник, который считает сделки сплошняком, а не по выборке, — Земельный департамент Дубая (DLD): через него проходит регистрация всех сделок. По его отчёту за первый квартал 2026 года зарегистрировано 60 303 сделки на 252 млрд AED — плюс 31% по деньгам и плюс 6% по числу к первому кварталу 2025-го. Инвесторов 48 448 (+8%), из них 29 312 новых (+14%), иностранных вложений на 148,35 млрд AED (+26%).

Август 2026 года — та же картина: 11 600 сделок купли-продажи на 27,89 млрд AED и ещё 3 390 ипотечных сделок на 14,36 млрд, вместе 46,22 млрд AED за месяц. Это не похоже на рынок, с которого ушли покупатели.

Отсюда первый вывод, который стоит держать в голове при чтении новостей: число сделок и цена за метр — разные показатели, и в 2026 году они разошлись. Рост числа сделок не отменяет того, что происходит с ценой, а падение цены не означает, что покупать перестали.

Здесь начинается неприятное для читателя место: свежего официального индекса цен в открытом доступе нет. У DLD есть собственный индекс цен на жильё, но публичная страница открытых данных показывает значения только по 2022 год. Всё, что пишут про «индекс цен 2026», — это расчёты частных аналитических компаний по тем же регистрационным данным, и методики у них разные.

Что они показывают. В январе 2026 года средняя цена по городу оценивалась примерно в 1 976 AED за квадратный фут — это было на 18% выше января 2025-го. К августу 2026-го медианная цена сделки оценивается в 1 693 AED за квадратный фут: месяц к месяцу без изменений и примерно на 1,9% ниже августа 2025 года. По городскому индексу одного из аналитиков снижение с марта по июль 2026-го составило около 2,8%. Такова динамика цен на недвижимость в Дубае по доступным данным — цены на недвижимость в Дубае упали, но на проценты, а не в разы.

Отдельно про графики. Запрос «цены на недвижимость в Дубае график» упирается в ту же проблему: публичного официального ряда, по которому можно построить честный график, нет. Индекс цен на недвижимость в Дубае у DLD существует, но открытые данные обрываются на 2022 годе, а частные индексы считаются по разным методикам и между собой не сходятся.

То есть перелом в 2026 году действительно произошёл: рост сменился плоской динамикой и небольшим минусом. Но «минус 2,8% за четыре месяца» и «рынок упал» — разные утверждения, и назвать одну честную цифру падения по всему Дубаю нельзя: разные источники считают по-разному, а разброс между районами больше, чем общегородское изменение.

Ещё важнее, что средняя по городу ничего не говорит о конкретном доме. В одних районах цена продолжила расти, в других просела — и это не следствие «рынка», а следствие того, сколько именно там сдаётся нового жилья в ближайший год.

Сдача недвижимости в Дубае в аренду — то, ради чего часть покупателей и приходит на рынок, поэтому инвестиции в недвижимость Дубая обычно считают именно по ней.

Аренда развернулась раньше цен. Годовой рост ставок замедлился примерно до 4–6% в начале 2026 года против двузначного в 2023–2024-м, а за три месяца к маю 2026-го ставки в среднем снизились на 1,1%: квартиры на 0,9%, виллы и таунхаусы на 2,1%. Это сдвиг переговорной силы к арендатору, а не обвал.

Доходность при этом остаётся высокой по меркам европейских рынков: средняя по Дубаю оценивается около 6,7% годовых, у квартир примерно 7,15%, диапазон по районам — от 5,5% до 9%. Считать её нужно за вычетом сервисного сбора, который платится ежегодно и зависит от набора удобств в доме.

Мы не консультируем по инвестициям и не обещаем доходность: сдача квартиры — отдельный бизнес со своими расходами, простоями и управляющей компанией. Приведённые проценты — рыночные оценки, а не наше обещание по конкретному лоту.

Здесь же ответ на вопрос, почему говорят, что недвижимость упала в Дубае и ждут дальнейшего падения недвижимости в Дубае: дело не в спросе, а в объёме нового жилья.

Причина ожидаемой коррекции одна и та же у всех аналитиков — объём нового жилья. Fitch Ratings исходит из того, что запас жилья в 2025–2027 годах растёт в среднем на 16% в год при росте населения около 5%, и на этом основании ждёт умеренной коррекции цен — по их оценке, не глубже 15% после роста почти на 60% с 2022 года. Там же отмечено, что банки и застройщики ОАЭ такую коррекцию выдерживают без последствий для рейтингов.

Насколько велика волна ввода — вопрос, на который у разных консультантов разные ответы, и расхождение двукратное: по 2026 году оценки идут от примерно 65 тыс. до 160 тыс. единиц, по 2027-му — от 70,5 тыс. до 146,4 тыс. Причина расхождения в том, что одни считают заявленные сроки, другие — реалистичные, а исторически фактические сдачи в Дубае отстают от плановых.

Отдельно стоит держать в уме сегментацию: Knight Frank ждёт, что премиальный сегмент удержит рост около 3% в 2026 году. Дорогое жильё и массовое в Дубае давно живут по разным правилам — усреднять их в одну цифру бессмысленно.

Практических следствий три, и все они про сроки, а не про «покупать или не покупать».

Первое: горизонт сдачи имеет значение как никогда. Проекты со сдачей в 2027–2028 годах выходят на рынок ровно в тот момент, когда вводится наибольший объём нового жилья, и конкурировать при перепродаже им придётся с новыми корпусами по соседству. Проекты, которые сдаются в ближайший год, попадают в этот период меньше.

Второе: сценарий «купить на котловане и перепродать до сдачи» в 2026 году работает хуже, чем в 2023–2024-м. Он опирался на быстрый рост цены между бронированием и вводом, а роста сейчас нет. Смысл сделки смещается к тому, ради чего рассрочка и существует: взять цену застройщика, заплатить по графику и оставить квартиру себе или в аренду.

Третье: район важнее рынка. Общегородская динамика — среднее по очень разным местам, и для конкретного лота она почти ничего не предсказывает. Смотреть стоит на то, сколько жилья вводится именно в этом районе в ближайшие два года.

Наш каталог — прайс одного застройщика: 80 лотов в 35 проектах, вход от 688 999 AED, медиана 2 301 500 AED, ближайшие ключи — 11 проектов со сдачей в 2026 году. Мы не берёмся предсказывать, куда пойдёт рынок, и не советуем, когда покупать. Мы показываем цену, план оплаты и срок сдачи, а решение остаётся за вами.